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Vous avez un projet de rénovation ou d’extension, le professionnel en charge du projet est assuré en décennale et vous vous demandez si vous devez souscrire une assurance dommages ouvrage (DO) ?

La DO est obligatoire pour tout maître d’ouvrage particulier ou professionnel, pour tout projet :

  • neuf (maison, bâtiment, entrepôts…)
  • d’extension
  • de rénovation lourde: ouverture de mur porteur, reprise en sous-oeuvre, travaux structurels, trémie

La DO permet une indemnisation rapide et sans recherche de responsabilité en cas de sinistre de nature décennale causé par les entreprises.

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Dommage ouvrage
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CE QUE PENSENT NOS CLIENTS DE NOTRE TRAVAIL

+ D’INFOS SUR L’ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE

L’assurance dommages ouvrage (DO) est l’assurance du maître d’ouvrage personnes morales (promoteur) ou personne physique. Elle est obligatoire pour toute construction de bâtiment couverts, de construction de maison neuve, d’extension maison, de rénovation maison, de clos et de couvert, et de surélévation.

L’assurance dommages ouvrage est une assurance qui couvre le maître d’ouvrage et permet une réparation rapide lors de la réalisation des travaux, sans avoir à attende de décision de justice . En cas de sinistres, celui-ci est directement indemnisé sans attendre que la justice confirme la responsabilité des prestataires. La couverture qu’offre la DO s’étend sur une période de dix ans. Selon l’Anil : « Elle couvre les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et des désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage notamment, les défauts d’étanchéité de la toiture ou d’isolation thermique des murs ».

L’assurance dommages ouvrage et la garantie décennale

’assurance dommages ouvrage couvre en cas de sinistres causés par les architectes, les techniciens, les entrepreneurs ou les constructeurs. La DO est souvent confondue avec la garantie décennale, mais elles sont deux assurances différentes. Les deux ne couvrent pas les mêmes risques. L’assurance dommage ouvrage obligatoire vous assure les réparations des dommages de nature décennale causés par les entrepreneurs. Les risques couverts sont les dommages matériels et les dommages immatériels.

En effet, l’assurance décennale est souscrite par le prestataire ou le maître d’œuvre en charge de la construction. Elle a aussi une durée de validité de dix (10) ans. Contrairement à la DO, elle couvre les dommages portant atteinte à la solidité du bâtiment découverts après la construction.

La responsabilité décennale est obligatoire pour tous les prestataires. En gros, l’assurance dommages ouvrage est prise par le propriétaire du chantier et la garantie décennale par le maître d’œuvre. Il est important de savoir qu’il s’agit de deux notions différentes. Le constructeur doit aussi la garantie de parfait achèvement :  il doit pendant l’année suivant l’achèvement des travaux intervenir sur tout dégât sur simple demande écrite.

L’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

Plusieurs démarches doivent être entreprises avant d’ouvrir un chantier. Il faut déposer un permis de construire, consulter un professionnel, etc. Toutes ces étapes sont très importantes, mais une autre chose qui l’est également est de souscrire une assurance dommages ouvrage. L’assurance dommages ouvrage existe depuis une quarantaine d’années en France. Toutefois, très peu de Français sont au courant de son existence. De plus, parmi ceux qui le savent, la plupart d’entre eux ne sont pas souscrits et certains le confondent avec l’assurance décennale. Pourtant, l’assurance dommages ouvrage est une démarche obligatoire.

La DO est obligatoire pour tous les maîtres d’ouvrage depuis la loi Spinetta de 1978. Cette obligation s’adresse essentiellement à tous les propriétaires qui lancent des travaux de rénovation lourds et de construction. Dans ce lot, on distingue notamment les professionnels de l’immobilier (les promoteurs immobiliers ou les vendeurs). Ils sont tenus de souscrire la DO au nom des propriétaires successifs du logement durant les dix ans suivant la vente. Il y a ensuite les constructeurs de maisons individuelles. Ces derniers ont l’obligation de faire figurer la référence de leur DO sur leur contrat de construction. Il y a également les particuliers maîtres d’ouvrage pour qui l’assurance dommages ouvrage est obligatoire. Cette assurance doit donc être souscrite avant le démarrage de tout chantier de rénovations lourdes.

Quelles sont les incidences en cas de défaut de la DO ?

Les termes de la loi Spinetta stipulent clairement que l’assurance dommages ouvrage est obligatoire. Environ 10 % des propriétaires engagés dans des travaux de rénovation lourds auraient souscrit une garantie dommage ouvrage. La cause principale de ce faible taux est la méconnaissance de l’obligation, mais il en existe d’autres.

Le prix de l’assurance dommage ouvrage qui est relativement élevé peut être dissuasif pour de nombreux maitres d’ouvrage. Il y a aussi le fait que seules quelques compagnies sont prêtes à assurer ce risque. Cependant, tout particulier voulant démarrer un chantier a tout intérêt à souscrire une assurance dommages ouvrage. Dans le cas contraire, il risque de subir les sanctions prévues par la loi à cet effet. En cas de manquement à cette obligation, en effet, les peines encourues sont un emprisonnement de six mois et une amande de 75000 €, ou seulement l’une de ces deux sanctions.

Le défaut de souscription d’une assurance dommage ouvrage expose également le maître d’ouvrage à des risques importants en cas de sinistres. Il ne pourra pas être indemnisé si la responsabilité du prestataire n’est pas reconnue par une action en justice. L’autre conséquence fâcheuse se situe au niveau de la vente du bien. En effet, une maison sans une assurance dommages ouvrage est très difficile à vendre. En outre, en cas de défaut d’une DO, le notaire peut ne pas valider la vente. S’il valide la vente, il est en droit d’appliquer une décote sur le montant de la vente. De plus, les banques refusent souvent d’attribuer un prêt immobilier aux propriétaires ne disposant pas d’une garantie dommage ouvrage.

Pour les promoteurs une sanction pénale et des indemnités financières sont aussi prévues.

Comment fonctionne l’assurance dommages ouvrage ?

Comme souligné plus haut, l’assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant le démarrage du chantier. Ainsi, en cas de dommages, c’est l’assureur dommage ouvrage qui se charge de régler le montant des réparations. Il se tournera ensuite vers les potentiels responsables du sinistre. Cela permet au maître d’ouvrage de ne pas perdre du temps et des ressources dans des procédures de justice. 
En effet, les recours en justice prennent généralement de 2 à 20 ans.

Cette assurance offre donc un chemin court et rapide de dédommagement pour le propriétaire. Il est tenu de contacter rapidement son assureur lorsqu’un sinistre survient pour faire valoir ses droits. Il faut d’abord déclarer un sinistre par courrier recommandé. Ainsi, l’assureur dispose de 60 jours pour donner son accord sur la mise en œuvre des garanties du contrat. Passer cette étape, il dispose d’un autre délai de 90 jours pour proposer une offre d’indemnisation à son client. Si l’assuré accepte l’offre, il est alors remboursé par l’assureur dans un délai de 15 jours. Selon la législation, l’assureur est tenu de respecter ces différents délais. Dans le cas contraire, c’est l’assuré lui-même qui se charge de payer les frais de réparation, mais il devra le spécifier à son assureur par l’intermédiaire d’une lettre recommandée. L’assureur est alors dans l’obligation de le rembourser, mais cette fois, il devra payer deux fois les intérêts légaux.
Quels sont les risques couverts par une dommage ouvrage ?
Les dommages couverts par une assurance dommages ouvrage sont d’ordres différents. Premièrement, elle couvre les risques compromettant la solidité du bâtiment et ses éléments indissociables. Ensuite, il y a les éléments dissociables au logement, mais qui rendent son usage impropre. Cela comprend par exemple les éléments de chauffage.

D’une façon générale, l’assurance DO couvre tous les sinistres qui rendent un logement ou un appartement inhabitable. Cela dit, il faut garder à l’esprit qu’il existe des sinistres qui ne sont pas couverts par l’assurance dommages ouvrage.

Quelques exemples des sinistres couverts par l’assurance DO

L’assurance dommages ouvrage couvre les dégâts suivants :

  • Les sinistres pouvant être liés à un dégât des eaux ;
  • L’effondrement total ou partiel d’une partie de l’habitation, à la suite d’un effondrement du sol ;
  • L’apparition de fissures dans les murs provoqués par un effondrement du sol ;
  • L’affaissement du plancher provoqué par un effondrement du sol ;
  • Un risque d’effondrement de la toiture de la maison ;
  • Une installation électrique défectueuse ;
  • Des dommages liés à la ventilation rendant le logement impropre à sa destination ;
  • Des problèmes liés au chauffage rendant aussi la maison inhabitable.
  • Parmi les sinistres non-couverts par l’assurance dommages ouvrage, on distingue :

Les incendies ;
Les éléments dissociables couverts pour 2 ans par la garantie de bon fonctionnement ;
Les dégâts des eaux liés à une fenêtre laissée ouverte ou une fuite d’eau chez le voisin ;
Les problèmes dus au vieillissement du logement (microfissures, dégâts esthétiques…) ;
Les dommages au mobilier.

Le problème de l’assurance dommages ouvrage en France

Si l’assurance dommages ouvrage est obligatoire, elle n’est cependant pas comprise dans l’offre de tous les assureurs. Ces derniers la jugent peu rentable et pas intéressante en matière de risque à cause sa longue durée. En effet, ils dépensent en cas de sinistres, mais peuvent attendre des années les résultats d’éventuelles procédures judiciaires avant d’être remboursés. En effet, ils devront patienter le temps que la responsabilité du ou des prestataires soit prouvée par la justice. Il est alors essentiel qu’un assureur dommage dispose d’une trésorerie importante pour lui permettre de couvrir les réparations. Cependant, ces compagnies n’ont pas toujours une trésorerie extensible.

En raison de tout ceci, il peut parfois être difficile de trouver un assureur afin de couvrir ses travaux. Pour cela, la loi prévoit d’autres dispositions dans le cas où au moins deux assureurs refusent de vous assurer. Il est alors possible de saisir le Bureau central de tarification (BCI) par lettre recommandée.

Il est cependant nécessaire de respecter les délais légaux qui sont de 15 jours suivant le refus ou en cas d’absence de réponse, dans le délai réglementaire de 90 jours. En approchant la BCI, le demandeur doit aussi fournir un dossier complet. Ainsi, la BCI est en mesure d’ordonner à l’assureur de lui octroyer la garantie dont il a besoin.

De même, c’est la BCI qui fixe le montant de la prime à verser dans ce cas précis. Heureusement, les constructeurs de maisons individuelles (CMI) proposent d’office une assurance DO.

Quels sont les assureurs présents sur le marché ?

Les assureurs qui acceptent de prendre en charge ce risque ne sont pas très nombreux en France. Parmi les plus connus, on distingue : AXA, SMABTP, GMF, AVIVA, MMA, MAAF et Allianz. Les règles de souscription ne sont pas uniformes d’un assureur à un autre.

Les conditions varient en fonction des sinistres que chaque assureur couvre. En outre, ils sont libres de fixer à leur convenance le montant de leur prime dommage ouvrage. Notez cependant que, selon la législation, il n’y a pas de franchise à payer par l’assuré en cas de sinistre.

Comment souscrire une assurance dommages ouvrage ?

Pour souscrire une assurance dommages ouvrage, le propriétaire est tenu de fournir un dossier détaillé. En premier, le demandeur doit fournir la liste de toutes les entreprises avec lesquelles il entend traiter. Ensuite, il doit fournir les Attestions de Responsabilité civile de ces dernières.

En outre, il devra fournir les plans du permis de construire et une copie du permis de construire. Le dossier contient aussi la déclaration d’ouverture de chantier et l’ensemble des copies des marchés de travaux (devis). Selon l’assureur, il peut également être amené à répondre à un questionnaire.

Si tout se passe bien, vous devriez recevoir une réponse de la part de l’assureur dans un délai de 24 heures. Si vous n’aviez aucune réponse après cinq jours, considérez qu’il n’est pas en mesure de vous couvrir. Dans ce cas, vous devriez alors tenter votre chance avec un autre assureur ou vous rapprocher de la BCI.

Notez qu’il est important de bien choisir son assureur en raison du poids financier de la DO. Et comme elle doit courir sur une longue période et peut engendrer pour l’assureur des prises en charges importantes, il est conseillé de trouver un assureur capable de vous couvrir pendant toute la durée du contrat.

Ainsi, vous pouvez contacter un courtier en assurance DO ou recourir à un simulateur. Cela permet d’estimer rapidement le montant de la couverture nécessaire et par là même de déterminer le montant de la prime à verser par le maître d’œuvre pour souscrire à cette assurance. Enfin, il est aussi possible de consulter sur Internet les agences de notation (Standard & Poor’s), qui notent la solidité financière des assureurs.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage a un coût élevé, car elle a un grand impact sur la trésorerie des compagnies d’assurance. Sa prime est calculée en fonction du montant des travaux. Elle est de 1 à 7 % pour une assurance DO à titre individuel. Pour les assurances CMI et Maîtrise d’œuvre, elle est de 1 à 3 %.

En outre, elle est également fonction de la situation de la maison, la superficie habitable, etc. L’assuré paie la prime en une seule fois. Ce règlement se fait au début des travaux. Voici un exemple de primes ou de cotisations en fonction de l’évaluation des travaux :

 

Cette grille vous aide à avoir un aperçu du montant de la prime en fonction du coût estimé de vos travaux. Bien sûr, il ne s’agit que d’un exemple et le prix de la prime varie d’un assureur à un autre.

Que devez-vous savoir concernant l’assurance dommages ouvrage ?
Les chantiers sont des sources potentielles de sinistres. Pour parer à cette éventualité, il est important de souscrire une assurance dommages ouvrage.

 

LES QUESTIONS LES PLUS POSÉES SUR LA DO

Où souscrire une DO ?

La DO peut être souscrite:

  • soit directement auprès d’une banque (mais c’est très complexe)
  • soit via un agent général d’assurance : cela s’avère aussi très complexe
  • soit via les services d’un courtier spécialisé (comme l’est OPTICOURTAGE par exemple) : c’est la meilleure solution car les équipes connaissent parfaitement les process et disposent d’excellents contacts avec les assureurs, voir parfois de délégation

Qui doit payer la DO ?

La DO est systématiquement payées par le maître d’ouvrage, celui qui fait construire

La DO pour mon prêt à ma banque

Souvent les particuliers découvrent l’existence et l’importance de la DO lorsque leur banque l’exigent pour octroyer le prêt immobilier permettant le financement du projet

Quel est le tarif de la DO ?

La DO est à partir de 2950 € pour les rénovations et à partir de 3700 € pour les maisons neuves

CHECKLIST DES DOCUMENTS TECHNIQUES DU DOSSIER DO

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Offres signées
Questionnaire signé
Autorisation administrative (PC, DP)
DOC – Déclaration d’Ouverture de Chantier
Plans du projet (masse, coupe, façade…)
Attestation de prise en compte RT 2012
Artisans: contrat, attestation RCD
Ingénierie: contrat, mission et RCD
PROMOTEURS : étude de sol et RICT obligatoires

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