ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE PARTICULIER Article 1792 6 du code civil

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L’article 1792 6 du code civil défini le cadre de fonctionnement de la garantie de parfait achèvement. Cette garantie est une garantie due de fait par le constructeur (vous n’avez rien à faire ni à payer, c’est votre constructeur qui la doit automatiquement). Elle assure la réparation des désordres ou manque de conformité que vous pourriez relevé lors de la livraison ou dans l’année suivant la fin du chantier:

  • soit lors de la réception (réserves que vous formulez sur le PV procès verbal de réception)
  • soit dans les 12 mois suivant la réception via courrier recommandé avec AR (si des désordres apparaissent pendant cette période)

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Dommage ouvrage

Quels sont les risques que couvre l’assurance dommage ouvrage particulier obligatoire ?

 

Ce contrat couvre les risques suivants :

  • les dommages causés aux personnes qui travaillent sur le chantier ;

  • les dommages qui mettent en jeu la sécurité du bâtiment ;

  • le chantier qui est abandonné.

Toutefois, cette assurance ne prend pas en compte :

  • les risques qui sont liés aux ouvertures comme les portes ou les fenêtres par exemple ;

  • les dommages qui sont causés à une tierce personne ;

  • les incendies.

Pour garantir à tous ces éléments une meilleure protection, il serait plus intéressant de choisir, en plus de l’assurance dommage ouvrage, un contrat d’assurance habitation. L’assurance dommage ouvrage particulier est un type de contrat bien précis d’assurance habitation. Elle ne vous protège que contre les risques liés aux travaux. Elle ne recherche pas les responsables du sinistre, mais favorise une indemnisation plus rapide. Ce qui ne fera pas traîner les travaux de réparation. Elle a une validité qui va jusqu’à dix ans après la réception de l’ouvrage. Elle tient compte de toutes les imperfections qui peuvent être présentes dans la construction.

Le souscripteur de cette police d’assurance (l’assuré) et la compagnie d’assurance (l’assureur) peuvent résilier leur contrat à n’importe quel moment. Le plus souvent, les contrats d’assurance sont reconduits tacitement. Dans le cas de l’assurance dommage ouvrage particulier, elle prend fin dix ans après l’achèvement des travaux.

 

L’assurance dommage ouvrage particulier obligatoire, qui peut y souscrire ?

 

Toute personne qui a en charge l’exécution des travaux d’un ouvrage peut souscrire à une assurance dommage ouvrage. Il s’agit en un mot du maître d’ouvrage. Il peut être :

  • un promoteur immobilier ;

  • un particulier ;

  • une entreprise de construction.

L’assureur de l’ouvrage perçoit une commission dommage ouvrage dont la valeur varie en fonction du coût de l’ouvrage. Elle ne dépasse pas souvent 5 %du prix de revient du chantier.

Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement de l’article 1792 6 du Code civil ?

 

La garantie de parfait achèvement, telle que prescrite par l’article 1792 6 du Code civil, est applicable uniquement après la réception des travaux. Le but principal de cette garantie est qu’elle oblige un constructeur à reprendre les travaux qu’il a réalisés à la demande du client. Avec la garantie de parfait achèvement, ce dernier peut en effet demander une réparation en nature des vices ou défauts éligibles. C’est donc un mécanisme différent de l’assurance dommages ouvrage, puisqu’aucune indemnisation financière n’est prévue dans son application stricte.

 

Quel est l’intérêt de l’article 1792 6 du Code civil ?

 

Avec ce dispositif, la loi française s’assure que l’ouvrage tel qu’il est livré est parfaitement conforme aux prévisions du contrat. L’entrepreneur est tenu de répondre aux exigences de la garantie de parfait achèvement pendant une année après la réception de l’ouvrage par le client. La réception est l’acte par lequel le particulier ou le promoteur immobilier accepte l’ouvrage. Cette acceptation peut être avec ou sans des réserves. Si des réserves existent, elles doivent être mentionnées dans le procès-verbal de réception.

 

Quels sont les défauts couverts par la garantie de parfait achèvement ?

 

L’article 1792 6 du Code civil couvre des défauts et désordres précis. Ces derniers sont éligibles si :

  • ils sont mentionnés dans le procès-verbal de réception par le maître d’ouvrage ;

  • ils sont notifiés par une lettre recommandée au constructeur ou à l’entrepreneur dans un délai de 12 mois après la réception.

De ces deux précisions de l’article, on retient qu’au nombre des vices couverts, il y a :

  • les défauts constatés à la réception (l’inachèvement par exemple) ;

  • les défauts de conformité non révélés à la réception, mais apparus à une date ultérieure, dans un délai d’un an.

En pratique, les travaux mal réalisés, ainsi que les travaux non exécutés sont les principaux motifs de plainte des maîtres d’ouvrages qui font recours à la garantie de parfait achèvement. Par conséquent, aucun défaut issu de l’usure normale des équipements ou de la construction en général n’est éligible dans le cadre de l’exécution de cet article. De plus, seuls les défauts imputables à l’entreprise de construction sont concernés

Fonctionnement de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792 6 du Code civil

 

Pour tirer profit de l’article 1792 6 du Code civil, un maître d’ouvrage doit suivre une procédure bien définie. Cette procédure peut être appliquée immédiatement à la réception de l’ouvrage, ou après. Cependant, dans toutes les situations, en premier lieu, il est crucial de réaliser une mise en demeure du constructeur par une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre mentionnera tous les défauts constatés par le client.

Si la mise en demeure de l’entrepreneur ou du constructeur se fait après le jour de réception, il est important de noter que certains défauts existant à cette date ne pourront être garantis. En effet, les défauts apparents avant la signature du procès-verbal, mais qui n’y sont pas signalés, ne sont pas éligibles. Il convient donc d’inspecter convenablement vos chantiers avant de signer l’acte de réception.

Après la mise en demeure de rendre conforme l’ouvrage au contrat, il y a un délai qui doit être respecté pour l’exécution des travaux nécessaires. Cependant, la définition du calendrier de réparation des malfaçons est laissée à la charge du maître d’ouvrage et de l’entreprise de construction.

Le principe de la garantie de parfait achèvement est simple. Mais, il arrive que l’entreprise de construction complique son exécution. Que faire dans ce cas ?

Quels recours si les défauts ne sont pas réparés ?

 

Il arrive que l’entrepreneur ou le constructeur refuse d’effectuer les travaux de réparation des défauts. Il se peut aussi que le délai fixé d’un commun accord ne soit pas respecté par l’entreprise de construction. Dans ces situations, lesdits travaux peuvent être exécutés aux frais et risques du constructeur défaillant. En effet, la loi offre un recours juridique aux maîtres d’ouvrages. Ces derniers peuvent demander par le biais d’un tribunal de grande instance l’autorisation de faire réaliser les travaux par une autre entreprise, mais aux frais du constructeur en faute. Le tribunal peut aussi contraindre l’entrepreneur indélicat à reprendre les travaux.

De plus, selon l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, si à la réception il y a des réserves, le maître d’ouvrage doit consigner 5% du prix de l’ouvrage. Cette consignation est annulée uniquement lorsque les travaux de correction des défauts sont effectués. Lorsqu’une entreprise refuse de corriger les tares relevées, la retenue de 5% servira à financer les travaux nécessaires.

Enfin, un acquéreur ou promoteur immobilier peut décider de faire valoir sa garantie issue de l’assurance dommages ouvrage. Mais, cela ne se fera qu’à la condition d’avoir transmis à l’assureur une copie de la mise en demeure infructueuse (par lettre recommandée) qui est adressée à l’entrepreneur. La procédure normale de l’assurance DO pourra alors être enclenchée. Cependant, si l’assureur DO refuse au client sa garantie, la réalisation des travaux sous astreinte judiciaire par l’entreprise en défaut est le seul recours.

 

LES QUESTIONS LES PLUS POSÉES SUR LA DO

Où souscrire une DO ?

La DO peut être souscrite:

  • soit directement auprès d’une banque (mais c’est très complexe)
  • soit via un agent général d’assurance : cela s’avère aussi très complexe
  • soit via les services d’un courtier spécialisé (comme l’est OPTICOURTAGE par exemple) : c’est la meilleure solution car les équipes connaissent parfaitement les process et disposent d’excellents contacts avec les assureurs, voir parfois de délégation

Qui doit payer la DO ?

La DO est systématiquement payées par le maître d’ouvrage, celui qui fait construire

La DO pour mon prêt à ma banque

Souvent les particuliers découvrent l’existence et l’importance de la DO lorsque leur banque l’exigent pour octroyer le prêt immobilier permettant le financement du projet

Quel est le tarif de la DO ?

La DO est à partir de 2950 € pour les rénovations et à partir de 3700 € pour les maisons neuves

CHECKLIST DES DOCUMENTS TECHNIQUES DU DOSSIER DO

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Autorisation administrative (PC, DP)
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Plans du projet (masse, coupe, façade…)
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Artisans: contrat, attestation RCD
Ingénierie: contrat, mission et RCD
PROMOTEURS : étude de sol et RICT obligatoires

COMMENT SOUSCRIRE LA DO ?

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